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        「道迷いさん(僕)の今までとこれからの道程の記録」 家の悩みと山の話、気分転換に他の事      

住宅ローン支払い中の一戸建てを売却して、2回目の新築一戸建てを建てる 第13回 「住み替えローンとは」

 

 

お世話になっております。

 

 

アイムログ」記録者のぱいさいこです。

 

 

前回の第12回で
家の売却の話が振出しに戻ってしまったというお話をしました。

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、というわけで落ち込んでいます。
家の売却の悩みが頭に浮かんできてはため息をつく日々でなかなか落ち込んでいます。
慰めてください。

ウチのワイフ、ぱいこちゃんはあまり気にしていないみたいで、僕の落ち込みを理解してくれていないような気がしてモヤモヤします。
まあ、2人してハァハァしててもうざったいのでいいんですけどね。

 

今回は
「住み替えローン」のことについて考えようと思います。

 

 

 

僕が利用するものは…

 

「住み替えローン」または「買い替えローン」と言います。

 

 

このブログではしつこいくらいに言ってますが、
記事タイトルの通り、住宅ローン支払い中の一戸建てを売却して、2回目の新築一戸建てを建てるということを目指して進んでいます。
そして
売れたとしても、その売却額で住宅ローンが完済できないから
残った住宅ローン残債と2回目の新築の購入費用をまとめて借り入れするという事になります。

「住み替えローン」とは、そういう金融商品のことを指します。

 

 

急な転勤とか、どうにもならないご近所トラブルとかでやむを得ず「住み替え」を選択するという方向けなローンなわけですね。

僕の場合は離婚からの再婚の為の「住み替え」です。
今のこの時代には僕と同じような状況の方も少なからずいるんじゃないかと思うんですがどうなんでしょう。

 

 

離婚した夫婦は家をどうしてるの?

 

よく耳にするのは

「3組に1組が離婚している」
というやつ。

2017年の厚労省の「人口動態統計の年間推計」という発表で
婚姻件数 60万7000件
に対し
離婚件数 21万1000件
、というところから出てきた言葉なんですね。

でも色々な見方があるみたいで
実際はそんなに多くなくて、人口1000人あたりの離婚件数を示す離婚率が1.7である、と。1000人に対して1.7人が離婚している、と。

 

う~ん。
実際、最近になって離婚件数が多くなったわけではない。とかいう見方もあるということなんですね。
僕は、多いと思いますね。
周りにもいますし僕もそうですし。

で、それなりの割合の夫婦が離婚しているのは間違いないんでしょうけど
みなさん家はどうしてるんでしょうね。

元夫が住む。
元妻が住む。
売却する。
賃貸物件にする。
のどれかになるわけですが、もちろん僕の場合の話なので売却する場合はどうなるか。ということで。

 

 

離婚する夫婦で一番多い年代は、30~35歳なんですって。
僕もそうでした。

僕の場合は20代前半で家を建てたのでちょっと違いますけど、一般的には30歳前後で家を建てたと考えて
住宅ローンの支払いを数年しかしていない中古一戸建の売却となると
(ほとんど元金は減ってないのに戸建の価値は下がる)
どうしたって担保割れすんだろ!
住宅ローン完済できっこないじゃん!!

ってなりますよね。

じゃあーしかたがねえからどちらかが住宅ローンを支払い続けて、どちらかが住む
となると色々な問題が発生してくるのは容易に想像できてしまうし。

だから結局は、売却するという選択をすることが多いみたいですね。
売却してお金にして折半する、と。

でも戸建の場合はだいたい住宅ローンの完済ができない担保割れ。

住宅を売却しても払いきれなかったお金は、何かのフリーローンで借りて返していく。
※融資した銀行によっては再ローンは認められず、貯蓄で完済できないなら売却できないということもあります

そんでね、
対等な立場の夫婦が離婚したときの、対等な財産分与の場合で考えると
このマイナス分も折半になるわけですよ。

ウチの場合は家のローンは全て僕が持ちました。
「~~年になったらこの家から出て行ってください。」
と話した時はけっこう元妻は怒ってましたけど、今はその真意がわかってくれたかな。わかってくれたと信じてはいますけどね。

 

まとめると、
「離婚した夫婦は家を売却する」という結果になることが多いみたいです。

すごく大変なので、家を建てる時はよく考えて。もしくは離婚しない!のがオススメです。

 

 

 

 

住み替えローンって何さ

 

内容は、先日銀行に提出した事前審査の結果報告でした。
住宅ローン残債2500万円→物件売却後の残債700~800万円の完済ぶんも含めての、およそ3000万円の借り入れ。事前審査は通過しました。(この件は後でお話しようと思います)

 

前回に 家が買ってもらえなくなった、
という不動産屋さんからの連絡の後に、住宅ローン事前審査の承認をもらいました。
自分でも数年前にこの銀行に行って、住み替えローンの審査は厳しいと聞いていたので安心しました。

 

〇住み替えローンの審査は厳しい

新築 3000万円 + ローン残債 500万円 = 住み替えローン 3500万円
こんな感じで
どう考えても担保価値以上の貸付をするんだからそりゃ厳しく見まっせ
てことですね。

収入が多い方がいいとか、できるだけ大きい企業に勤めてる方が有利とかあるみたいですけどね。そんなんすぐにどうしようもないですから。
ひとつ言えるのは、他にローンが無いほうがいいってことでしょうね。マイカーローンとか。

 

〇住み替えローンのリスク

新築 3000万円 + ローン残債 500万円 = 住み替えローン 3500万円
これはこのままリスクでもあるわけですよね。

どうしてもまた住み替えをしなくてはならなくなった場合、
もしくは返済できなくなった場合、担保価値以上のお金を借りているため売却した後に残る住み替えローン残債の額が大きくなる、と。

じゃあそのリスクをできるだけ小さくする方法は何でしょう。
僕の立場において考えてみましょう。

①家はとにかく高く売る
 そりゃそうしたいよ。

②住み替えは安い物件を購入する
 そりゃそうだ。 何言ってんの?

③価値の下がりにくい物件を選ぶ
 駅チカマンションなんてあるか!田舎だぞ! ②と矛盾してない?

 

 

まとめると、
住み替えローンは借りるのが難しい
だから住み替えローンを利用しなくてもいい環境に生きてください。という事です。

 

 

 

終わりに

 

 

一般媒介で家を売りだしました。待ちの時間です。
あと何軒かの不動産屋さんとも契約しようかとか、他に考えればまだ何か手はあるのかもしれないけど、ちょっと待ち。

楽しいことを考えようと、ニチハとケイミューのカタログを取り寄せて眺めたりしています。
あ、これ。むいむいさんが選んだヤツだ。

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高い外壁材はやっぱ良いなあ! ああキレイ! ウチは和風っぽくしたいからこれをここに使ってここはこういうのにして ウフ、ウフフ…